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  Definición


En ésta  modalidad del seguro de Caución, el Tomador del Seguro es el promotor de las viviendas, y los Asegurados son los compradores de dichas viviendas.


 La Ley 20/2015, de julio, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras, ha procedido a modificar la Ley de Ordenación de la Edificación, en relación a la garantía de los daños derivados de los vicios y defectos en la construcción y sobre la regulación de la percepción de las cantidades a cuenta del precio durante la construcción.Estas cantidades deberán ser incrementadas a un tipo de interés legal establecido en cada momento.


Funcionamiento


A)  Estudio del riesgo.


  • La primera etapa en el seguro de afianzamiento es el estudio del riesgo, el cual se efectuará por cada promoción que realice el promotor solicitante.
    Para poder realizar dicho estudio se aportará a la Compañía la documentación que solicita, que básicamente irá referida a tres puntos básicos que podemos resumir en:


     Capacidad económica del promotor:


    Esto es, la viabilidad y recursos que pueden ser puestos a disposición de ésta promoción que garanticen su viabilidad, donde tiene un peso especial.
    Las cuentas anuales de la promotora.
    Garantías que aporta.
    Plan de la propia promoción (Titularidad de los terrenos, Ingresos vía  préstamo  hipotecario, compromisos con compradores, recursos propios así como los gastos previstos)


     Capacidad Técnica:


    Esta es aquella valoración no económica pero que analiza la experiencia del Promotor y garantiza, de forma razonable, su capacidad para acometer el proyecto.


     Capacidad Moral:


    Muy importante ésta última, ya que la compañía no tiene indicios de estar ante un candidato conflictivo y analiza su cumplimiento normal y pagos.
    Si el resultado del estudio es favorable, se comunicará al solicitante la aprobación de emisión de la póliza colectiva, junto con las condiciones económicas que deberá aprobar el Promotor.


     B) Pólizas individuales:


    Estas sí cumplen la función de proteger al comprador, ya que el promotor enviará a la Compañía copia de los contratos de compraventa para proceder a la emisión de las citadas pólizas individuales, con las que nace el riesgo para la Compañía, y a partir de ese momento aparece la figura del Asegurado, que es el comprador de la vivienda.


    D) Vigencia del seguro:


    El seguro de afianzamiento estará en vigor desde la fecha de emisión de las pólizas individuales , pero tomará efecto desde la fecha de firma del contrato de compraventa, que cubren desde el primer pago hasta la fecha de obtención de la cédula de calificación definitiva en el caso de viviendas de protección oficial, o licencia de primera ocupación o documento análogo para las viviendas de renta libre.


    Con los citados documentos se cancelarán todas las pólizas individuales correspondientes a la promoción objeto del seguro.

 

1. La obligación de garantizar, será desde la obtención de la licencia de edificación y la garantía se extenderá a las cantidades aportadas por los adquirientes, incluidos los impuestos aplicables, más el interés legal del dinero.
2. Se fijan los requisitos que deben cumplir las garantías, tanto si se ha contratado un seguro de caución como si se opta por un aval.


1. Seguro de caución:
– Póliza individual por cada comprador.
– Se debe asegurar la cuantía total de las cantidades anticipadas,  incrementada en el interés legal del dinero desde la entrega del anticipo hasta la fecha prevista de entrega de la vivienda. En caso de retraso de la obra, se podrá emitir un suplemento que actualice las cantidades.
– El tomador del seguro y el obligado a pagar la prima es el promotor.
– El asegurado será el comprador de la vivienda.
– El asegurador no puede oponer las excepciones que correspondan contra el tomador como justificación para excluir la cobertura.
– La falta de pago de la prima no es una excepción por la que se pueda negar la aseguradora a indemnizar al comprador.
– La duración del seguro no puede ser menor a la fecha de construcción y entrega de la vivienda.
– Si la construcción no llega a buen fin en el plazo, se debe requerir de modo fehaciente al promotor para la devolución de todas las cantidades y, si este no procede a su devolución en el plazo de 30 días, se podrá reclamar al asegurador.
–  Se puede reclamar directamente al asegurador si el comprador tuviera dificultad en reclamar al promotor.
– El asegurador debe indemnizar en el plazo de 30 días desde la reclamación.
– No son indemnizables las cantidades de las que no se acredite su aportación por el asegurado.
– Existe el derecho de repetición, pudiendo reclamar el asegurador al promotor las cantidades satisfechas a los asegurados.
– Si el asegurador ha satisfecho la indemnización, el promotor no podrá enajenar la vivienda sin haber resarcido previamente a la entidad aseguradora por la cantidad indemnizada.


• Aval


– Igual al caso anterior, se debe emitir y mantener en vigor por la totalidad de las cantidades anticipadas, incrementada en el interés legal del dinero desde la entrega de las cantidades anticipadas hasta la fecha prevista de entrega de la vivienda, pudiendo prorrogarse en caso de retraso de la obra.
– Si la construcción no se inicia no llega a buen fin en el plazo, se debe requerir de modo fehaciente al promotor para la devolución de todas las cantidades y si este no procede a su devolución en el plazo de 30 días, se podrá reclamar al avalista la devolución.
– Si la reclamación previa al promotor no es posible, se puede reclamar directamente al avalista.
– Si pasan dos años desde el incumplimiento del promotor de la obligación garantizada sin que se haya requerido por el adquiriente para la rescisión del contrato y devolución de las cantidades, se producirá la caducidad del aval.
3. No tiene  carácter ejecutivo del aval o el contrato de seguro, que se determinaba anteriormente en el art. 3 de la Ley 57/1968.
4. En cuanto a la cancelación de la garantía, la misma se producirá, además de con la expedición de la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación o el documento equivalente y la acreditación de la entrega de la vivienda al adquiriente, cuando cumplidas esas condiciones, el adquiriente rehusara recibir la vivienda.
5. El incumplimiento de la obligación de constituir la garantía, dará lugar a una sanción de hasta el 25 % de las cantidades que deban ser aseguradas y, además, de otras sanciones que por ley hubiera lugar contra el promotor.
6. Algunos organismos públicos de promoción de viviendas podrán quedar exceptuados de cumplir estos requisitos según se determine reglamentariamente.